El auge de la ‘Segunda Vivienda’: ¿Por qué mirar hacia la Quinta Región y el Sur?
Inversión inmobiliaria regiones Chile: Quinta Región y Sur, focos de crecimiento. Análisis en portalpm.cl. (156 characters)
En portalpm.cl abrimos este reporte para explicar por qué la segunda vivienda vuelve al centro del debate en el país.
Vemos señales claras de reactivación desde 2022. Esto crea oportunidades para quien busca combinar uso personal y renta.
Analizaremos la tendencia que llega al 2025-2026 y por qué hoy resulta relevante tomar decisiones a mediano plazo.
Nos enfocamos en dos focos: la Quinta Región, por su alta liquidez costera, y el Sur, por turismo más estable durante el año.
También aclararemos qué entendemos por retorno: tarifa, ocupación, gastos y estacionalidad, sin entrar aún en cálculos.
Anticipamos comparaciones concretas entre Viña/Concón, Pucón/Lago Ranco, Puerto Varas/Frutillar, La Serena/Coquimbo y Concepción/Talcahuano.
Prometemos guiarte con datos públicos (CChC, Mercado Libre) y un checklist práctico antes de comprar. Nuestra meta es que puedas evaluar escenarios con criterio.
En este marco editorial también abordaremos la frase clave Inversión inmobiliaria regiones Chile y la noción de inversión inmobiliaria como activo relevante en el año que viene.
Conclusiones clave
- El mercado muestra señales de reactivación desde 2022.
- La segunda vivienda gana protagonismo como activo dual: uso y renta.
- Quinta Región y Sur concentran oportunidades por diferentes razones.
- El retorno depende de tarifa, ocupación, gastos y estacionalidad.
- Compararemos destinos concretos y entregaremos un checklist práctico.
Panorama del mercado inmobiliario chileno hacia 2026: señales de reactivación
La actividad del mercado comienza a recuperar ritmo en el horizonte 2025-2026.
Desde 2022 el sector se enfrió por el alza de las tasas y una mayor incertidumbre.
Ahora vemos condiciones que favorecen la demanda: tasas hipotecarias en descenso, inflación más contenida y mayor confianza.
Del freno 2022 a la recuperación: tasas, inflación y confianza del mercado
La baja en el costo del crédito mejora la capacidad de financiamiento.
Cuando la cuota “cierra”, más compradores y arrendadores vuelven al mercado.
Proyecciones CChC para 2026: retorno de las ventas sobre 60 mil viviendas nuevas
La Cámara Chilena de la Construcción proyecta superar las 60.000 ventas de viviendas nuevas en 2026, con un aumento cercano al 7% respecto a 2025.
Ese dato actúa como indicador clave del repunte del sector.
Por qué el ciclo favorece decisiones de mediano y largo plazo
En un contexto más estable, la vivienda recupera su rol como activo físico con potencial de apreciación y flujo por arriendo.
Por eso, pensar en plazo medio o largo plazo resulta coherente para quien busca rendimiento y seguridad.
| Indicador | 2022 | 2025 | 2026 (proy.) |
|---|---|---|---|
| Tasas hipotecarias | Alza significativa | Estabilización | Descenso moderado |
| Ventas viviendas nuevas | Caída | Recuperación | +60.000 ventas (+7%) |
| Inflación | Elevada | Más contenida | Estable |
| Confianza del mercado | Baja | Mejora | Mayor estabilidad |
Señales a observar entre 2025 y 2026: tasas, absorción, precios, permisos y velocidad de arriendo.
Nos sirven como guía práctica antes de tomar decisiones de compra en el mediano plazo.
Inversión inmobiliaria regiones Chile: qué está impulsando la demanda de segundas viviendas
La demanda por segundas viviendas se está transformando: ya no es solo escapada de verano.
El turismo y la temporada estival siguen impulsando los arriendos vacacionales. Suben las tarifas diarias y aumenta la ocupación en meses clave. Eso atrae a quienes buscan maximizar retornos en periodos cortos.
Turismo y temporada estival como motor
La estacionalidad eleva el interés por propiedades en destinos con buen acceso. El teletrabajo y el turismo local sostienen una demanda más amplia durante el año.
Éxodo desde la Región Metropolitana
Muchos salen de la capital hacia ciudades intermedias en busca de mejor calidad vida. Esto crea demanda más constante y reduce la dependencia solo del verano.
Arriendo anual vs arriendo de temporada
Elegir entre estabilidad o picos de rentabilidad cambia la gestión, el amoblado y los costos de mantención.
| Modelo | Rentabilidad | Gestión |
|---|---|---|
| Arriendo anual | Estable | Baja complejidad |
| Arriendo temporada | Alta en verano | Alto: limpieza y reservas |
| Mix | Equilibrado | Flexibilidad operativa |
En este análisis de portalpm.cl te recomendamos evaluar tu tolerancia al riesgo y el interés por gestión activa. Si buscas flujo estable, prioriza arriendo anual. Si prefieres maximizar verano, opta por temporada o un mix.
Quinta Región en el radar: destinos, demanda y atributos que sostienen el valor
La Quinta Región concentra atributos que la mantienen como destino preferente para la segunda vivienda.
Viña del Mar y Concón destacan por oferta de servicios, conectividad y un mercado con más comparables. Eso facilita estimar el valor y la liquidez al momento de vender o arrendar.
Qué busca el arrendatario
Los arrendatarios prefieren acceso a playas, comercio activo y buena conectividad. También valoran seguridad en edificios y condominios.
Conexión entre amenities y demanda
Piscina, áreas comunes y control de acceso elevan la preferencia y la ocupación. Estas características suelen traducirse en mejores tarifas y percepción de calidad.
Señales a monitorear 2025-2026
- Costos de mantención y administración.
- Velocidad de absorción: qué tan rápido se arrienda o vende una unidad.
- Presión de demanda y potencial de plusvalía ligado al crecimiento de las zonas.
Mini-check: ubicación exacta, reglamento de copropiedad sobre arriendos, gastos comunes y una proyección realista de arriendo. Con eso, podrás evaluar la compra con criterio práctico.
El Sur como nuevo polo: lagos, turismo todo el año y retorno esperado
El Sur se consolida como un polo que combina naturaleza y demanda más allá del verano. Esto crea oportunidades para distintos perfiles de inversionistas y para quienes buscan uso personal con renta.
Pucón y Lago Ranco
Según Mercado Libre, en temporada alta una casa puede alcanzar rentabilidades entre 7% y 9%.
Eso suele ocurrir en meses de mayor ocupación y tarifas más altas. El número varía según administración y tipo de producto.
Puerto Varas y Frutillar
Tomás Cartagena (Best Place to Live) destaca alta demanda durante todo el año.
Allí el flujo es menos estacional y el retorno tiende a ser más parejo.
Concepción y Talcahuano
Estas ciudades muestran crecimiento por universidades y polos productivos.
El perfil de arriendo incluye estudiantes y profesionales, lo que reduce la estacionalidad.
“El Sur ofrece desde picos de alta rentabilidad hasta demanda estructural según el destino.”
| Destino | Perfil | Rentabilidad/retorno |
|---|---|---|
| Pucón / Lago Ranco | Turismo natural, alta estacionalidad | 7%–9% (temporada alta) |
| Puerto Varas / Frutillar | Turismo todo el año, alta demanda | Retorno parejo, menor volatilidad |
| Concepción / Talcahuano | Demanda estructural: universidades y industria | Contratos más largos, menor estacionalidad |
Conclusión práctica: si buscas picos de rentabilidad, apunta a Pucón/Ranco. Si prefieres flujo estable, prioriza Puerto Varas o Concepción.
Rentabilidad, arriendos y retorno: números clave para comparar regiones
Benchmark: La Serena y Coquimbo registran una rentabilidad promedio anual cercana al 6,5% en departamentos vacacionales.
Para pasar de la cifra bruta al retorno real, considera vacancia, comisiones y gastos. Sin eso, la rentabilidad aparente sobreestima lo que recibirás.
Método simple para estimar retorno
- Estimación de ocupación mensual esperada (ej.: 60% anual).
- Identificar meses altos y bajos por estacionalidad.
- Tarifa diaria promedio según estándar del departamento.
- Restar gastos operacionales: limpieza, mantención y administración.
Variables que mueven el valor
Los principales factores son presión de demanda, acceso a financiamiento y el alza de precios cuando el ciclo mejora.
Comparamos proyectos con “manzana con manzana”: mismo tipo de propiedad y supuestos claros. Recomendamos modelar tres escenarios (conservador/base/optimista) para no sobrestimar ocupación ni subestimar gastos.
| Indicador | Ejemplo | Impacto |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | 6,5% | Inicio del análisis |
| Retorno neto | 3–4% (según gastos) | Flujo real |
| Factores | Ocupación, tarifa, financiamiento | Movilizan el valor y decisiones de proyectos |
Qué considerar antes de invertir en una segunda vivienda: checklist para reducir riesgos
Antes de firmar, conviene validar una lista corta de factores que reduzcan riesgos y mejoren tu retorno.
Aquí entregamos un checklist práctico y accionable, separado en imprescindibles y deseables.
Imprescindibles
- Ubicación estratégica: accesibilidad, cercanía a servicios y atractivo del entorno para sostener la demanda.
- Estado real: revisar estructura, ventilación y señales de humedad o salitre en costa.
- Potencial de arriendo: capacidad de huéspedes, baños y equipamiento que influyen en tarifa y ocupación.
Deseables y costos a considerar
- Condominios y amenities: piscina, áreas comunes y seguridad suelen aumentar la demanda.
- Costos ocultos: mantención, reparaciones, administración, seguros y movilidad que afectan el retorno.
- Proyectos nuevos: verificar trayectoria del desarrollador, gremios, certificaciones y si figura en evaluaciones tipo Best Place to Live.
Pauta de decisión: avanza cuando los imprescindibles estén cumplidos; negocia cláusulas si faltan garantías; espera si el proyecto o la zona no muestran calidad clara.
Conclusión
Hoy existen condiciones que favorecen decisiones informadas sobre segundas viviendas.
El escenario 2025-2026 muestra recuperación: la CChC proyecta volver sobre +60.000 ventas en 2026, lo que suele aumentar actividad y competencia en buenas zonas.
La inversión inmobiliaria en regiones gana fuerza cuando la demanda se diversifica entre arriendos vacacionales y arrendos residenciales. Quinta Región aporta liquidez y servicios; el Sur ofrece turismo y picos de rentabilidad; La Serena/Coquimbo combina demanda anual y temporada.
Rangos referenciales: 7%–9% en temporada alta (Pucón/Lago Ranco) y ~6,5% anual en La Serena/Coquimbo. Compara valor con números realistas, contempla costos y prioriza seguridad y calidad del proyecto.
En portalpm.cl seguimos monitoreando tendencias para que tú decidas con datos claros y transparencia.
FAQ
¿Por qué considerar una segunda vivienda en la Quinta Región o el Sur?
Porque estas zonas combinan demanda turística, mejor calidad de vida y servicios urbanos. La Quinta Región ofrece conectividad y liquidez en ciudades como Viña del Mar y Concón. El Sur aporta atractivos naturales todo el año, lo que facilita arriendos vacacionales y mayores oportunidades de plusvalía a mediano plazo.
¿Cómo ha evolucionado el mercado desde 2022 y qué esperar hacia 2026?
Tras la desaceleración de 2022, factores macro como la estabilización de tasas y la moderación de la inflación han ido recuperando la confianza. Proyecciones gremiales apuntan a un regreso de ventas superiores a 60.000 viviendas nuevas hacia 2026, lo que favorece decisiones de plazo medio y largo en bienes raíces.
¿Qué impulsa la demanda de segundas viviendas actualmente?
Turismo estival, el éxodo parcial desde la Región Metropolitana hacia ciudades intermedias y la búsqueda de mejor calidad de vida. Además, la demanda de arriendos tanto por temporada como anual y el interés de inversores por diversificar portafolios son motores clave.
¿Es mejor arrendar por temporada o a largo plazo para maximizar retorno?
Depende del destino y la estacionalidad. En polos turísticos con alta demanda estival, el arriendo por temporada puede generar tarifas diarias superiores y mayor rentabilidad en picos. En ciudades con demanda estable (por universidades o trabajo), el arriendo anual entrega ocupación constante y menos costos operativos.
¿Qué atributos sostienen el valor en Viña del Mar y Concón?
Servicios consolidados, buena conectividad, oferta comercial y seguridad en condominios. Estos factores aumentan la liquidez del mercado y facilitan ventas y arriendos, manteniendo la demanda y la plusvalía en el tiempo.
¿Qué indicadores debemos monitorear en 2025-2026?
Costos de construcción, absorción de proyectos nuevos, demanda efectiva y señales de inflación y tasas. Estos elementos determinan la velocidad de recuperación del mercado y el potencial de alza en precios y rentabilidades.
¿Qué rentabilidades se observan en destinos del Sur como Pucón o Lago Ranco?
En temporada alta, plataformas como Mercado Libre muestran rentabilidades que pueden llegar entre 7% y 9% en ciertos alojamientos. Hay que considerar variaciones por ocupación, costos operacionales y la categoría del inmueble.
¿Por qué Puerto Varas y Frutillar mantienen arriendos turísticos sostenidos?
Porque combinan atractivo paisajístico, oferta cultural y servicios turísticos durante todo el año. Esa mezcla reduce la estacionalidad extrema y sostiene una demanda más constante para arriendos vacacionales.
¿Qué factores impulsan crecimiento en Concepción y Talcahuano?
Presencia de universidades, polos productivos y actividad portuaria. Eso genera demanda residencial estable y oportunidades de alquiler para familias y profesionales, reforzando el mercado local.
¿Cuál es la rentabilidad promedio en La Serena y Coquimbo para departamentos vacacionales?
Se reportan rentabilidades promedio anuales cercanas al 6,5% en algunos casos. El resultado depende de la ocupación anual, tarificación, costos operativos y nivel de mantenimiento del inmueble.
¿Cómo estimar el retorno real de una segunda vivienda?
Calcular ocupación esperada, tarifa diaria promedio, costos operacionales (administración, mantención, limpieza), impuestos y períodos sin arriendo. Con esos datos obtenemos el ingreso neto y el retorno sobre inversión en base al precio de compra.
¿Qué variables mueven el valor de una propiedad en estos destinos?
Presión de demanda, acceso a financiamiento, alza de costos de construcción y mejoras en conectividad y servicios. También influyen factores locales como proyectos públicos y la oferta de nuevas viviendas.
¿Qué aspectos de la ubicación debemos priorizar en un checklist?
Accesibilidad (carretera y aeropuertos), cercanía a comercio y servicios, seguridad y atractivo del entorno. Estos elementos aumentan la demanda de arriendos y la revalorización del inmueble.
¿En qué revisar el estado real del inmueble, sobre todo en zonas costeras?
Estructura, presencia de humedad, ventilación y desgaste por salitre. Verificar instalaciones eléctricas y sanitarias para evitar costos imprevistos y preservar la habitabilidad.
¿Qué determina el potencial de arriendo de una segunda vivienda?
Capacidad de huéspedes, número de baños, equipamiento y calidad del mobiliario. Mejoras en estos ítems aumentan la tarifa diaria y la ocupación.
¿Qué amenities suman más demanda en condominios?
Piscinas bien mantenidas, áreas comunes atractivas, seguridad y estacionamientos. Estos servicios son decisivos para arrendatarios y elevan la competitividad del inmueble.
¿Cuáles son los costos ocultos a considerar?
Mantención periódica, reparaciones por uso o clima, administración de arriendos, seguros y costos de movilidad para la gestión. Estos gastos afectan el flujo de caja y deben incluirse en la proyección financiera.
Si compro nuevo, qué preguntas hacer sobre la constructora o promotora?
Consultar trayectoria, proyectos entregados, membresía en gremios como la Cámara Chilena de la Construcción y certificaciones. Revisar garantías, plazos de entrega y evaluaciones de calidad del proyecto.
¿Cómo evaluar el riesgo y proteger el retorno en el mediano plazo?
Diversificar entre destinos con distinta estacionalidad, exigir seguros adecuados, mantener reservas para reparaciones y optar por administradores con experiencia. Así reducimos vacancias y costos inesperados.
¿Qué tendencias del mercado deberían orientar una decisión hoy?
Búsqueda de mejor calidad de vida, desplazamiento a ciudades intermedias, demanda por alojamiento con experiencia y mayor interés por activos con potencial de arriendo. Estas tendencias favorecen inversiones planificadas a largo plazo.
